Ylipitkät laina-ajat – riski vai mahdollisuus

Blogi_Timo Hulkko_26012018

Blogi_Timo Hulkko_26012018

Viime aikoina poikkeuksellisen pitkistä asuntolainoista on käyty vilkasta keskusteltua tiedotusvälineissä. Käytän näistä tavanomaista (20-25 vuotta) selvästi pidemmistä 35-40 vuoden lainoista nimitystä ”ylipitkät” laina-ajat. Finanssialalta on esitetty pitkän laina-ajan käyttämistä puoltavia näkökulmia, mutta pankkeja valvova Finanssivalvonta ehti nopeasti heristämään varoittavaa sormeaan. Tiedotusvälineet ovat puolestaan pohdiskelleet asiaa luovien eri tavoin ääripäiden välillä. Onko ylipitkille asuntolainoille aidosti perusteltua, laajempaa tarvetta?

Miksi tavallinen asunnonostaja haluaisi ylipitkän asuntolainan?


Kiinni kalliimpaan asuntoon?


Asuntojen hintojen nousu on etenkin kasvukeskuksissa ollut nopeaa, joten ylipitkät laina-ajat voivat olla keino päästä kiinni hieman arvokkaampaan asuntoon. Kannattaa kuitenkin huomata, että laina-aikaa pidentämällä esimerkiksi 30:stä 35 vuoteen, ei sama kuukausierä mahdollista kovinkaan paljon suurempaa lainan kokonaismäärää. Esimerkiksi 200 t€ lainan pidentäminen viidellä vuodella 30 vuodesta 35 vuoteen mahdollistaa samalla kuukausierällä 216 t€ suuruisen lainan kun keskimääräiseksi korkota-soksi koko laina-ajalle arvioidaan 4%.

 
Korkokustannukset koko laina-ajalta kasvavat 42t€. Lainanottaja maksaa siis lainaa viisi vuotta pidempään ja yhteensä 42 tuhatta euroa enemmän korkoja saadakseen ostettua 16 tuhatta euroa  kalliimman asunnon. Olisiko viisaampaa tyytyä hivenen edullisempaan asuntoon?

Pelivaraa talouteen?

Talouden tuloihin verrattuna liian kireälle viritetty lainanhoitosuunnitelma voi johtaa siihen, että pienetkin yllätykset kaatavat talouden ja pahimmillaan ajavat tarpeeseen ottaa satunnaisten kulujen hoitamiseen  kulutus- tai korttiluottoja - jopa pikavippejä. Yksi talouden pelivaran kasvattamisen keino onkin pidentää asuntolainan maksuaikaa. 

Jos kuitenkin asuntolaina mitoitetaan jo lähtöhetkellä ylipitkäksi, on pääoman lyhentyminen alkuvaiheessa hyvin hidasta. Tällöin käytännössä poistuu mahdollisuus helpottaa myöhemmin lainanhoitoa laina-aikaa jatkamalla, jos talouden tuloissa tai menoissa tulee yllätyksiä. On myös tyypillistä, että kotitalouden kulutus nousee hyvin nopeasti käyttämään sen pelivaran, joka lainanhoitomaksuja pienentämällä syntyy.

Kartutetaan sijoitusvarallisuutta?

Jos tehdään oletus, että pitkän aikavälin sijoitusten tuotto on asiakkaan laina-aikana korkeampi kuin asuntolainan korko, kannattaa teoriassa venyttää laina-aika mahdollisimman pitkäksi ja laittaa kuukausierän pienentymisen muodostama säästö sijoituksiin. 

Kun laina-aikaa venytetään yli 25 vuoden pituiseksi, se kasvattaa tavallisen velallisen riskejä. Ylipitkä laina-aika hidastaa merkittävästi lainan lyhentymistä laina-ajan alkupuolella, jolloin sijoituksiin ei ole ehtinyt karttua merkittävää puskuria. Asiakkaan talouden kannalta olisi selvästi turvallisempaa maksaa lainaa alkuvaiheessa mieluummin jopa hieman nopeammin ja pienentää lainan kuukausierää vasta myöhemmin lisäsäästämisen mahdollistamiseksi. 
 
Jotta laina-ajan venyttämisessä sijoittamisen mahdollistamiseksi olisi mitään järkeä, on sijoituksilla tavoiteltava selvästi lainan korkoa parempaa tuottoa. Tällöin ei voida tukeutua matalan riskin sijoituskohteisiin. Osakemarkkinoilla on nähty suuria korjausliikkeitä alaspäin ja pitkällä aikavälillä niitä tulee väistämättä eteen. Usein sijoitusten arvot ovat myös laskeneet samalla, kun korot ovat nousseet. On hyvin mahdollista, että syntyy tilanne, jossa lainanhoidon rasitus nousee samanaikaisesti, kun sijoitus-ten arvo syöksyy alaspäin. Ylipitkän laina-ajan ottaminen säästämisen mahdollistamiseksi vaatiikin hyviä hermoja ja vahvaa riskinsietokykyä.

Stressitesti käyttöön

Asuntolainan ottajalle tehdään tyypillisesti stressitesti, jossa lasketaan kyky selvitä lainan hoitomenoista, vaikka korkotaso nousisi kuuteen prosenttiin ja laina-aika on maksimissaan 25 vuotta.

200t€:n lainan kuukausierä jää 1,5%:n korkotasolla ja 25 vuodella laskettuna noin 800 euroon.  Kuuden prosentin stressitestillä kuukausierä nousee lähes 1300 euroon, eli lainanottajan pitää pystyä selviämään myös 500 euron (eli 60%:n!) noususta kuukausierässä. 

Itse näkisin viisaimpana laittaa esimerkiksi puolet stressitestin vaikutuksesta (eli tässä tapauksessa 250 euroa) säännöllisesti säästöön/sijoituksiin ja pitää laina-aika korkeintaan 25 vuodessa. Jos tähän ei pysty, voi säästösummasta vähän tinkiä, mutta ylipitkää laina-aikaa en suosittele.

Tunne ja talous mukana kotia hankittaessa 


Vaikka tietyt yleiset periaatteet onkin hyvä pitää mielessä, on jokainen tilanne erilainen. Paras ratkaisu on aina asiakaskohtainen ja asiakkaan tarpeet ja lähtökohdat aidosti huomioon ottava. Pankin asiantuntijoiden tehtävä on tuoda esille vaihtoehtoja ja löytää jokaiselle asiakkaalle se hänelle parhaiten sopiva ratkaisu. Asunnon ostaminen ja sen rahoittaminen ovat useimmille elämän suurimpia päätöksiä sekä tunteen että talouden kannalta - siksi sitä kannattaa miettiä huolella.
 
Timo Hulkko
Johtaja, POP Pankki 
Timo_Hulkko_blogi_3